重點

在 5 月 29 日上午盤，多檔房地產股飆升，萬科 A、綠地控股、金融街、光大嘉寶與香江控股等均觸及當日漲停。 萬科 A 在漲停價位錄得近 300 萬 張封單。國務院近日發布《城鎮更新「十五」規劃》，明確目標、重大工程與政策措施，以指導至 2030 年的城鎮更新工作。專家表示，該規劃結合頂層設計與務實落地，強調可持續、以人為本的更新，並將對房地產、基礎設施與城市服務等領域產生廣泛影響。

情緒分析

• 整體情緒偏正面並具前瞻性，反映市場對城鎮更新的熱情與政策支持。機構與散戶在規劃發布後反應強烈，推動若干房地產及城市相關個股觸及漲停。下方進度條代表以正面情緒為主且強度顯著的市場情緒。

文章內容

在 5 月 29 日上午，多只房地產股持續上漲，萬科 A、綠地控股、金融街、光大嘉寶與香江控股等多家公司觸及當日交易漲停。萬科 A 表現突出，在漲停價位堆積了近三百萬張封單。市場的急速波動緊跟國務院發布的《城鎮更新「十五」規劃》（下稱「規劃」），該規劃提出了至 2030 年的目標、重點任務、重大工程與政策措施。

規劃列出量化目標與落地路徑，同時重塑更新的邏輯與發展模式。多位行業專家表示，規劃在高位設計與務實舉措之間取得平衡，明確了資金渠道與運作方式，預計將在房地產、基礎設施投資、城市運營及相關供應鏈等方面產生深遠影響。

規劃的長期願景包括到 2030 年取得可衡量的進展：轉變城市開發與建設模式、夯實安全發展基礎、提升服務效能、顯著改善居住環境、加速從舊動能向新動能的轉換、有效保護文化遺產、彰顯城市特色並實質增強治理能力。這些目標共同旨在使城市成為公眾更高品質生活的空間。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李煜佳表示，該規劃顯示中國城市正進入以現有存量為主導的時代，城鎮更新被定位為新時期城市增長的主要驅動力。他強調更新將以高質量和可持續為導向，意味著不再以大規模拆除重建為主，也不再單純以房地產拉動為核心。相反，將以以人為本的更新為重點，更好激活現有空間，解決基礎設施與配套短板、改善居住環境、豐富經濟形態、保護文化遺產並凸顯地方特色。最終目標是把城市發展從增量模式轉向以存量為中心，並從投資驅動的增長轉向投資與消費並重。

規劃提出六項重點任務，對應創新、宜居、美麗、韌性、文明與智慧現代化等目標。這些任務包括培育新的城鎮發展動能、打造高品質城市生活空間、推動綠色低碳轉型、強化城市安全與韌性、促進文化繁榮以及提升治理能力。為支持這些任務，規劃提出七項政策舉措：建立健全城鎮更新落地機制；構建城鎮建設可持續的融資與運營體系；加大盤活存量土地的力度；建立建築全生命週期安全管理制度；鼓勵多方主體協同參與；完善法規標準體系；並加強技術與人才支撐。

此外，規劃確定了 14 項重大工程與行動，包括提升住房品質、擴大與升級完整社區、改造老舊小區與廠區、升級市政基礎設施等。中國指數研究院研究總監吳建勤觀察到，規劃強調原則性與系統性規劃，並將前瞻性理念——技術、綠色低碳、智慧化、數字化與安全——融入城鎮更新。他稱規劃豐富了高品質城鎮更新的內涵，並呼籲加強推動更新產業鏈所需的人才、知識與技能體系建設。

在國家層面，規劃對住宅、產業與公共空間的改造提出了量化指標。例如將 14 五期間每年改造的危舊住房從 25 萬套提高至 15 五期間的 50 萬套；把升級改造的老舊小區與廠區數量從 900 處增加到 1,500 處；以及將歷史建築修繕數量從 10,000 處提升到 15,000 處。整體而言，這些指標顯示出擴大規模與提升質量的清晰方向。

在融資與財政方面，規劃呼籲構建城鎮建設與運營的可持續融資體系。鼓勵地方政府加強財政支持、優化資金協同與整合、推行與城鎮更新相關的稅費減免。金融舉措將進一步優化：對於具備商業可行性與可控風險的項目，可採取綜合開發、聯貸與項目投資等市場化模式。規劃還建議探索支持老齡化城鎮住房自發改造與就地重建的金融機制。

在土地與空間政策方面，規劃主張加大盤活存量土地力度並推動混合用地空間策略。建議提升國土與空間規劃的適應性，發布混合用與復合開發用地的正面清單，明確規劃控制要求，建立更完善的土地使用與規劃許可制度。鼓勵多部門聯合審批與聯合監督，以促進依法依規的用地性質與建築功能轉換。規劃鼓勵多方主體參與，並在土地盤活或合建過程中給予合理的稅費減免，採取長期租賃、分期交付等靈活供地方式，並審慎延展工商用地使用權。還提出完善土地出讓價格形成機制與房地產登記服務的建議。

吳建勤指出，規劃的政策組合更好地回應了市場關切，並包含創新舉措——尤其是對可持續融資體系的重視、對盤活存量土地的加大支持以及更完整的法律與標準體系。規劃明確了過渡性土地出讓安排、審慎延展工商用地使用權與優化房地產登記等政策取向，旨在更好滿足市場需求並支持城鎮更新在全國範圍內有序推進。

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